引っ越しや就職などで住宅の購入を考えられている方や、資産運用として投資用物件の購入を考えられている方も多いと思います。
通常こういった場合に物件を購入する際は、建物と土地の双方を購入し、ローンを組んだり財力のある人はキャッシュで支払ったりします。
一方で、物件探しの際に「定期借地権付き」という言葉を耳にされたことがある方も多いかと思います。
定期借地権付き物件とは、建物は購入しますが、土地は地主に賃料を払って借りるシステムの物件を指します。
借りるということは返さないといけないということで、基本的には建物購入後50年で建物を解体し、地主に土地を返す必要があります。
居住用、投資用のどちらの場合でも検討するきっかけがあるかもしれません。
普通に土地も建物も購入する場合と比べると、費用や税金面などでのメリットもありますが、デメリットもあります。
そこで当記事では、借地権付き物件を居住用や投資用で利用する際の金銭的なメリット・デメリットの他注意点も紹介してみたいと思います。
借地権には3種類ある
まず今現存している借地権は、以前からあった「旧借地権」と、平成4年8月に制定された「借地借家法」の2種類となります。
そして”借地借家法”を2つに分ける場合、”普通借地権”と”定期借地権”の2つに分けられます。
要は借地権で現存しているものは”旧借地権”、”普通借地権”、”定期借地権”この3つとなります。
旧借地権
借地する契約期間は決まっていますが、お互いの了承のもと更新することで期間を延長して借りる事が可能となります。
契約期間は、建物の構造によって下記のように異なります。
木造等の場合
存続期間：30年
最低期間：20年
更新後の期間：20年
鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合
存続期間：60年
最低期間：30年
更新後の期間：30年
普通借地権
契約期間限は決まっていますが、お互いの了承のもと更新することによって期限を延長して借りることが可能です。
存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新の場合、1回目は20年となり、それ以降は10年となっております。
定期借地権
最も多い”一般定期借地権”は通常は存続期間が50年以上となっています。
更新期間がない為、契約終了時にはしっかりと更地に地主に返還しなければなりません。
更新できない代わりに最初の契約期間が50年以上と長いため、所有権と勘違いしがちですが、しっかりと期間を確認し返還する必要があります。
また一般定期借地権のほかにも”事業用定期借地権”、”事業用定期借地権”というのもありますが、基本的には同じようなものと思っておいていいと思います。
50年住むと考えた場合土地+建物の費用はトントン
土地も建物も購入する場合は、土地代+建物代をローンなどで支払っていくだけですが、定期借地権付きの場合ローンなどで支払うのは建物代のみです。
一方で毎月、もしくは毎年地主に土地の賃料を支払うことになります。
マンションの場合、ローンなどで支払う費用は定期借地権付きのほうが20％ほど安くなるケースが多いです。
また、地代は年間当たり土地価格の2%ほどであることが多いため、50年間支払い続ければほぼ地代＝土地価格ということになります。
したがって、50年住むと考えた場合、建物と土地の費用は定期借地権付きでもそうでない場合も同じくらいと考えてよいと思います。
おそらく住宅を購入するのは30歳くらいの方が多いと思われますので、一生涯住むと考えた場合ちょうど50年ほどになるでしょうから、資産を残す必要のない場合金銭面での大きなデメリットはないといえます。
税金面では定期借地権付きがお得
物件を所有していると毎年固定資産税を払わなくてはいけません。
固定資産税は、所有する建物と土地の評価額をもとに計算されます。
建物の資産価値は古くなるほど下がっていき、特に木造住宅などは早い期間で0になりますが、土地代はその時の相場によるので、何年たっても払い続けなければなりません。
一方で定期借地権付きの場合土地は所有していないので、土地による固定資産税は支払わなくても良いです。
土地がない分最初から2割ほど固定資産税は安くなりますが、さらに建物の価値が下がっていけば税金はさらに安くなっていきます。
上述したように建物+土地代は定期借地権付きでもトントンなので、税金が安い分費用面でお得になります。
居住用のローンは通りやすいが投資用の融資は受けにくい
ローンの審査や融資の受けやすさはどうでしょうか。
残念ながら「定期借地権付き」は一般よりも低く見られている場合が多く、投資用として購入する場合融資が受けにくいというデメリットがあります。
なんとか融資先が見つかればそのほかに大きなデメリットはないでしょう。
一方で居住用の場合はむしろローンが組みやすくなります。単純に購入価格が安くなるからです。
住宅ローンの審査は年収などをもとにどれくらいの支払いまで耐えられるかが審査されますので、必然的に借入金額が低くなる定期借地権付き住宅は審査が通りやすいでしょう。
ただ別途地代を払い続ける必要がありますので、高すぎる物件を選ばないようにも注意が必要です。
親の協力が得にくい
居住用として考える場合、住宅購入は多くの場合30歳前後。まだまだ経済的に未熟な人が多いですので、親御さんに費用面での協力を求めるケースがほとんどかと思います。
一方で年配の人ほど「土地を所有する」ことが一人前の人間である条件の1つと考えている人たちが多く、定期借地権という制度に引っかかりやすいです。
そのため、そのような物件を買うなら協力はしないといいはる親御さんもいらっしゃるかもしれません。
これは、高度経済成長期やバブル期など、土地の価格が急激に上昇してきた時代を生きていたことによるものと思われます。
こういった時代は、土地を購入すれば何年か先に資産額が増える可能性が高かったので、土地を所有すべきという風習がありました。
今は土地の値段は全体的には横ばい、もしくは下落傾向にありますので、必ずしも土地の購入が将来の資産増加につながるわけではありません。
また、一生賃貸に住む人や独身の人が増える中、必ずしもお子さんが土地を残してほしいと思うとも限りません。
むしろ居住する予定のないところに土地を所有していると管理や税金など面倒なこともあるので敬遠される場合も多いです。
そういったところや、定期借地権の金銭的メリットなどを住宅やマンションの販売員さんを交えて親御さんに納得してもらうことが必要になってきます。
他の人に売れにくい
引っ越しなどで物件を手放すことになった倍、定期借地権付きだと他の人に売れにくいケースがあります。
それは「50年ほどで返さなければならない」という制約があるからです。
30歳の人が、一生住むつもりで新築の定期借地権付き物件を購入した場合、まだ50年住めますので大きな問題はないでしょう。
一方で、定期借地権の期間があと30年になった時点で、中古物件として売りに出した場合、30歳の人が買ってくれるでしょうか。
かならずあと30年で出ていかなければならないという条件があればなかなか買ってくれない可能性が高いです。
引っ越す場合は貸す方向で考えるのがベストですが、それも駅から遠いなどの条件があれば厳しいかもしれません。
したがって定期借地権付き物件の居住用としての購入は、「自分たちの世代のみ一生そこで暮らす」可能性の高い人にお勧めということができます。
借地権の口約束はどうなるか分からない
都内で不動産をやっていた時期があるのですが、結構借地権での物件は多くありました。
建売の業者は借地権が終わっても貸主、借主での話し合いで更新可能と言われていますが、実際はどうなるか分からないですよね。
一応更新料が書かれていますが、注意書きでその時の相場で変動しますと一筆書かれている事が多かったです。
その時の相場なんて誰にだって分からないですよね。
上がる事はあっても下がる事はあまり考えられないですからね。
その辺は本当に更新時期になってみないと分からないのでその辺は不動産屋の口車にならないでしっかり自分自身で判断する事が大事だと思います。
借地権での住宅・不動産ローンは評価が少ないので注意
所有権の場合は土地、建物での評価になりますので収入に合った金額で住宅・不動産ローンで金額が決まりますが、借地権の場合は基本的に建物の評価のみになります。
要は金額が建物のみなので少ないです。
なので借地分の金額は自分で用意しなければなりません。
借地権で購入する方はできるだけ多くの頭金を用意した上で購入する事をオススメします。
借地権で不安を感じる方はやめた方がいい
借地権はメリットはありますが、もちろんデメリットもあります。
ただ心配性の方は何十年も借地権でストレスを感じているならやめた方がいいです。
借地権で理解できる人、理解できない人は完全に分かれます。
お金を持っている人は借地権の理解があり迷いなく購入されますが、お金を持ってない人に限って不安を感じる人が多いです。
ただ何があるか分からないのでお金に不安を感じる方に関しては何十年もストレスを感じるのであれば頑張って所有権の物件を購入される事をオススメします。
都内では借地権は多い
どうしても都内は土地代が高いです。
一戸建ての人気エリアですと大田区の蒲田など挙げられますが、大体5000万円ぐらいの物件（土地＋建物）ですと借地の場合は3000万ぐらいで購入する事ができます。
この差はかなりでかいです。
借地権でも3000万円で夢のマイホームが持てると思えば心が傾いてしまう方は多いのです。
なので地方の人から考えると何で借地権の物件を買うのかなって考えるかもしれませんが、これだけ金額が変わると理解できるのではないでしょうか。
さいごに
いかがだったでしょうか。
「定期借地権付き物件」について、イメージしていたよりはメリットが大きいことがお分かりいただけたかと思います。
一方で注意点やデメリットもありますので、自分自身の年齢、経済力、子供に土地を残すか、転勤族かどうか、居住用なのか投資用なのか、などを総合的に考えて定期借地権付きかそうでないかを選択していく必要があるでしょう。
当記事を読まれている方が自分自身に合った良い物件に出会えますことをお祈り申し上げます。
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