そこそこの貯金があり、本業でもある程度収入のある人がさらに生活の安定や安心を得るための副業のスタイルとして不動産投資があります。
ローンやキャッシュでマンションなどの不動産を購入し、それを第3者に貸し出すことで利益を図ります。
FXや株ほどの高い利率は期待できないものの、きちんと物件を選べば安定した不労収入になりやすい魅力があります。
一方で、購入した物件が長期間空き家状態では収入は得られず、購入したものが大きいだけに大損失となってしまうリスクがあります。
不動産は固定の資産があるように見えて実際は修繕費用など税金等で出ていくお金もかなりあります。
中古の物件は格安で売られていますが、購入する前に何故この物件がこの価格で販売されているかをよく考えてみるべきかと思います。
不動産はお得な物件ほど購入できる確率は少なくなってきます。
何故ならもしお得な物件を不動産屋が見つけたとしたら自社で買うかお得意先にまわすと思いませんか？
結局、不動産サイトで多く目にする物件はプロでも手を出さない物件、結局は残りものの物件になるのです。
そう考えると不動産投資で買ってはいけない物件というのはたくさんあります。
そこで本記事では、不動産投資の際に買ってはいけない物件の特徴について5つほど紹介してみたいと思います。
災害のリスクの高い物件
災害のリスクの高い物件とは旧耐震構造、地盤の悪いエリア、津波、洪水などの危険がある場所です。
日本は地震大国であることは物件を借りる側もよくわかっています。
ですから、住居を選ぶ際は大地震が起きても安全かどうかを重視する人は多いです。
1981年以前に建てられた物件は旧耐震構造であり、震度5強相当のゆれでは倒壊しない様に定められた基準ですが、震度6や7の揺れには耐えられない可能性があります。
1981年以前という時点で築年数もたっているので、耐震化リフォームが行われていなければ借りる側も安心して借りることができないでしょうから、避ける傾向がありますので空き家リスクが高いです。
さらに液状化などが起きやすかったり地盤の弱い地域だと倒壊のリスクも高くなります。
一概には言えませんが、地盤の強度を推定する方法として住所にある地名や字名がヒントとなることがあります。
一般に、水を表す地名（池、沢など）や低地を表す地名（窪、谷）など、昔農地だったことを表す地名（田、稲など）が住所に入っていると軟弱地盤の可能性があるので注意したほうが良いかもしれません。
また、東日本大震災などをきっかけに多くの国民が津波に対する警戒もするようになっています。
海沿いで十分な高さの防波堤がない地域や、高台までの距離がある場所の物件も借り手がつきにくい可能性があります。
地震だけでなく近年は異常気象による災害も増えています。大雨が降って洪水の被害に会う恐れのある地域の物件選びも慎重になる必要があります。
購入予定の地域の浸水ハザードマップなども注意しておきましょう。
土砂災害の危険もあるので斜面に近い物件も要注意です。
そういった災害が起きると住民は命にかかわるので、より慎重なることが考えられます。
また、投資のために購入しても早い段階で災害で壊れてし合えばローンの支払いだけが残ってしまうという事態も想定されるので災害のリスクが高い物件は避けたほうが良いでしょう。
同エリアに貸し出し中の物件が大量に存在する物件
災害だけでなく、競合物件について調べることも忘れてはいけません。
近くに購入対象に考えている建物と似たような条件の賃貸物件が大量にある場合は要注意です。
そういったライバルチェックには「ネット検索」が便利です。
インターネットにて、「地区名・賃貸」などで検索すればその地区の貸し出し中の物件が表示されます。
そこで築年数や構造、広さなどが購入を考えている物件と似ているものが大量に出てきた場合競合が多く借り手がつきにくいと考えられます。
条件が全く同じような物件の場合、あえてあなたが購入した物件に居住するメリットはないので、その分借りてもらえる確率は下がります。
ネットなどでライバルチェックは必ず行いましょう。
物件周辺に更地が多い地区
上述した災害についてや、現時点での競合物件については重視している人でも、生涯にわたって競合物件がどうなるのかという点で盲点になっている人も多いかもしれません。
確認すべきは物件周辺の土地の状況です。
対象の物件の周辺が空き地だらけの場合は注意が必要です。
購入直後は借り手もつきやすいかもしれませんが、周辺に更地があるということはそこに新しいマンションや建物が建つ余地があるということです。
新しい建物が増えることでライバル物件が増え、徐々に自身が購入した物件に借り手がつかなくなって損失、破綻、というケースも考えられます。
当然後から立った建物のほうが新しいので資産価値が高くなります。
購入してしまった物件はライバル物件よりも古くなりますので、どんどん競争で不利になってしまうことも考えられますので、生涯にわたっての競合物件についても考える必要があります。
あきらかに条件が良すぎる物件
不動産投資のために物件を購入する場合、利回りや建物の耐久性、利便性、空き家リスクなどを慎重に検討して、条件の良い物件を選ぶ必要があります。
また、そういった好条件の物件は他の投資家も狙っているので、慎重になるあまり時間をかけすぎていては取られてしまう可能性もあります。
物件選には慎重かつ迅速である必要があります。
一方で条件が良すぎる物件にも注意が必要です。
元の持ち主が物件を手放すには何らかの理由がありますし、実際に良い条件の物件は他の投資家たちによってすぐ売れてしまいます。
利率もよく交通も便利、新しい建物であるなど、あまりにもパーフェクトすぎる条件の物件を購入できるチャンスがそう苦労もせずに回ってきた場合、何らかのNGな理由があるかもしれません。
その地域のことや、実際に行ってみて調べるなど慎重なリサーチを試みましょう。
少しでも疑問点が残る物件
一番大事なことは、少しでも疑問がある物件は購入しないことです。
不動産投資をしない人によっては自身の住居購入が人生最大の買い物です。
物件選びは迅速さも重要ですが、購入するのはその物件に対する疑問がない、もしくはあってもすべて解決済みである場合に限られます。
一生賃貸で暮らす人にとっては人勢最大の買い物は自動車購入程度かもしれませんが、投資による不動産購入を行う人はそれ以上の買い物をになる可能性があります。
買うものが大きいだけに、価値のないものを買ってしまった場合の損失は大きくなります。
生涯で1，2を争う大きな買い物なので、不明点、疑問点は納得がいくまで専門家のアドバイスを聞きましょう。
買ってはいけないNG物件を買いたいなら
今後、もしかしたら買ってはいけないNG物件をどうしても買いたい場合があるかもしれません。
その場合ですが、公表されている価格の3割、4割で購入できるのならありなのかもしれません。
結局は売れ残っている物件です。
そういう場合はオーナーは売り急いでいる場合が多いです。
またずっと売れないと投げ売り状態の心理にかられます。
そういう時は3割、4割、上手くいけば半額以下で買える事もあるのです。
人間の心理として何をしても全然売れない場合は早く処分したいという気持ちになりませんか？
売れなければ売れないだけで不安になるというか、早くお金に換えたいという気持ちが段々強くなってきます。
なので言い値で指せる事もあるのでそのような考え方ならアリかなと思います。
但しいわくつきの物件、例えば事故物件や、建築基準法に違反している物件であればどれだけ安くても自分が損する事が大きいのでそういう物件は除外するようにしましょう。
不動産投資は長期で考える事が大事
目先の利益は失敗を生みます。
例えば現在満室中で、現状利回りが15%超えていて販売されていたとします。
ただ、入居者が退出してしまった場合、本当に同じ家賃で入居者を募集できるのか？
もしかしたら高く売る為にお得な事をして一時的に満室にさせているだけではないのか？
そういう疑問を持つ事が大事です。
長期的に考えた場合、多少家賃を下げても利回りが落ちるけど、10年後にはしっかり回収できるかどうか、そして修繕等を考えても10年以降でしっかり利益を生んでくれるかどうか、そこまでしっかり考えましょう。
不動産はリスクヘッジがしっかりできているかが大事
成功者のほとんどはもしダメでもペイになれば良いと思っています。
そしてその計算がものすごく早いです。
知り合いのお金持ちもたまたま営業マンが持ってきたいくつかの物件をみて普段は適当に流すのに良い物件が見つかった途端、即買いしました。
その後半年で値が上がり最終的には倍で売り抜けていました。
その時の話しを聞くと、そこは土地の価値が高く前面道路が狭かったけど車が通れる範囲内、さらに上物を壊して4区画にして売れば絶対にお金になると思ったらしいです。
ただもしダメでも絶対ペイでは取り戻せる自信があったとの事です。
それを瞬時に判断してすぐに決断できる力がすごいです。
不動産ですので100万、200万の世界ではありません。
それが億単位なのでただただ関心する限りです。
そうやってリスクヘッジをしっかりした上で成功を収めるというのを見習うべきだと思います。
高くてまともな物件、安くていわくつきの物件
不動産は高くてまともな物件、安くていわくつくの物件でしょう。
高くてまともな物件は利回りが5・6%ぐらいで安定した収入が見込める物件です。
ただ元を取るのには時間がかかりますよね。
逆に安くていわくつきの物件は想定利回りは20%超えていても実際の利回りは10%ぐらい。
それでも10%はありますが、物件が古かったり、場所が悪かったりなのかもしれません。
ただ元を取るまでには10年以内で何とかなるのかもしれません。
どちらも一長一短がありますが、安い物件は何かと問題が起こりがちです。
どちらが苦労するかと言えばやっぱり安い物件でしょう。
もちろん色んな条件があるかと思いますが、それでも不動産は長く見る事が大事なのでどちらかといえば高くてまともな物件の方がオススメなのかなとは思います。
さいごに
「不動産投資で買ってはいけないNG物件の特徴5選！」と題し、マンション投資などを行う場合に買ってはいけない物件の特徴についてまとめてみました。
不動産投資に限らず投資というのは自分が稼げている時は誰かしらは損しています。
という事は他が稼いでいるという事は自分は損しているという事です。
安いと思って飛びついても蓋をあけてみたら自分がババをひかされているなんていう事はよくある事です。
よく不動産など高いものを購入した時、何かに導かれて買ってしまったという意味不明の理由を言う人がいます。
そんな理由で損したらどう思いますか？やりきれない気分になりませんか？
そもそもお得な物件なんてそうそう買えないものです。私たちが目にする物件はふるいにかけられたあとのものばかりです。
そこからプロでも見分けられなかったものを見つけるなんて本当に難しい事なのです。
それでもお得な物件ってあるんですよね。
お得な物件を購入できるから成功者になれるのです。
そのお得な物件を購入する為にしっかり勉強する事、そして安易にNG物件に手を出さない事です。
ババをひかされた後の末路はひどいものです。
仮に20年落ちのアパート1棟を3000万で購入するとします。
蓋を開けてみたら、
欠陥住宅が発覚して入居者が全員いなくなってしまった。
もしくは
欠陥住宅が倒壊し、入居者がケガ、死亡などで訴えられた。
そんな事になった場合最悪ですよね。
そして賠償金を捻出する為に3000万円で買ったアパートを二束三文で売り払ってしまった。
こういう事になったら何のために投資したのか馬鹿らしくなってきませんか？
だからこそ最低限のリスク回避をするべきなのです。
生活の安定のための投資で破綻してしまっては元も子もありません。
物件の状況、周囲の状況など専門家のアドバイスも聞きつつ正しい判断をしてよりよい不動産投資をする事をオススメ致します。
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