そろそろ貯金もたまってきたし不動産を買ってみたいけど、
・不動産投資の勉強法が分からない
・不動産投資ってどのくらい稼げるの？
・不動産って結構大きな買い物だけど、リスクはあるの？
こういった疑問に答えていきます。
本記事の内容
・不動産投資を1から学べる書籍5選
・投資用不動産の利回り相場
・不動産投資で注意すべきリスク3つ
この記事を読めば、不動産投資への第一歩を踏み出せますよ。
不動産投資を1から学べる書籍5選
不動産投資の書籍をいくつか読み漁りましたが、初心者が理解できそうな本からこれは玄人でも役に立つといった本を紹介します。
私の中で本は言ったもん勝ちという思いはあります。
また書籍と同じような事をして本当に成功するのかという疑問もあります。
よく成功者が”〇〇の成功本”として出版されるものがありますが、文字数はごまかされ当たり障りのない事、そして薄っぺらい内容で暇つぶしだったらいいかなってものが高い値段で売られています。
最初はすごいなと思ったりしましたが、同じような本を読んでいる度多分どっかのライターをつけて書かせたのかなという思いにさせられます。
ただ今回紹介する書籍は本当に為になる書籍です。
端的ですが、私なりの言葉でまとめていますので是非参考にして下さい。
本当の自由を手に入れるお金の大学
著者の両学長は、高校在学中に起業し、様々なビジネスを展開しており、数々の失敗も経験してきた、現役の社長です。2021年現在、YouTubeのチャンネル登録者数が85万人以上、Twitterフォロワー数20万人超えと、SNSを中心に圧倒的な支持を得ています。
「本当の自由を手に入れるお金の大学」は普通の社会人がお金に困らないための考え方や知識を、知識ゼロからでも簡単に理解できるよう分かりやすく解説している書籍です。
不動産投資についてはもちろん、保険や副業、税金などに関わる話題も詳しく説明されているので、この本1冊でお金についての基本的な知識はすべて学ぶことができます。
専門用語などはほとんど使われないので、不動産投資の初心者の方も気軽に読める1冊です。
初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資最強の教科書―投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え
著者の鈴木宏史さんは、不動産投資情報サイト国内最大手の「楽待」で鑑定士兼、投資家として活躍されている大人気のコラムニストで、現在は不動産鑑定事務所などの経営者です。
この本では、著者の不動産投資家としてのノウハウが包み隠さず語られており、不動産投資をする上での心構えから、物件の選び方、賃貸経営の方法など幅広い内容まで丁寧に説明されています。
これから、不動産投資を始めようと思っている初心者の方はもちろん、すでに投資を始めている方も読む価値のある1冊です。
[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
![[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意](https://monetegy.com/wp-content/uploads/2021/03/f82199ef6e0e132a4b84e509416ca553.jpg)
著者の、石原博光さんは、日本とアメリカの両国で不動産経営をしている不動産コンサルタントです。
2010年に刊行された「まずはアパート1棟、買いなさい！」の初版は、すでに1７刷を重ねており、不動産投資書籍としては異例の大ヒットとなっています。
この本では、どういった物件は購入すべきで、どんな物件は購入してはいけないのかなど、不動産投資に必要な知識が、実体験をもとに、分かりやすく説明されており、実践にも直接役立つ内容となっています。
不動産投資に挑戦してみたいという気持ちが強い方は、この本で本格的に勉強するのがオススメです。
世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生
著者の浅井佐知子さんは「不動産鑑定士の資格を持った不動産コンサルタント」として数多くの実績を残しており、丁寧できめ細かいサービスで、ほかの投資家たちからの絶大な信頼、支持を得ている不動産鑑定士です。
この本では、不動産投資に不可欠な知識を、体系的に順を追って分かりやすくまとめられているのが特徴です。
また、不動産投資における疑問をQ＆A方式で解決しているため、この本が1冊あれば、読み終えた後に疑問が湧いたときも辞書のように扱って調べることができるでしょう。
不動産投資を学ぶ1冊目として、とても適した本となっています。
不動産投資 1年目の教科書：これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え
著者の玉川陽介さんは多数の投資物件を保有し、宅建業者として不動産の売買の仲介も手掛けながら、経済誌への記事執筆も行っている社長です。
この本は、Q＆A形式で具体的な不動産投資を始めるためのノウハウを学ぶことができます。
著者自身が都心を中心に物件を持っていることもあり、都会の物件に重心を置いた考え方なので、東京などに物件を買おうと考えている方には特にオススメです。
投資用不動産の利回り相場
不動産投資で1番重要なのは利回りです。
ただ利回りと言っても色んな利回りがあります。
媒体等で出ているのは表面利回りと満室利回りです。
ただこれはオーナーに良く見せようとしているのを理解して下さい。
下記にて説明していますのでしっかり勉強しましょう。
そもそも利回りとは？
利回りとは年間に生まれる収益が、初めの投資金額に対してどれだけの割合かを示したもののことです。
たとえば、土地・建物費用が2000万円、家賃は5万円のマンション2部屋の場合、年間家賃収入は5万円×２部屋×12か月＝120万円となり、利回りは（120万円÷2000万円）×100＝6％ということになります。
しかし、ポイントはこの計算方法で算出できるのは、表面利回りだけだということです。
表面利回りと実質利回りの違い
利回りには、表面利回りと実質利回りの二つの種類があります。
表面利回りは、単純に年間に生まれる収益が、初めの投資金額に対してどれだけの割合かを示したもののことです。
したがって、物件の固定資産税や修繕費などの運営の上で必要な費用などは考えられていないので、表面利回りは良くても、メンテナンス費に莫大な費用が掛かってしまうような可能性もあります。
対して、実質利回りは｛（年間家賃収入―年間支出）÷物件価格｝×100という式で導き出されるので、運営費も考慮された結果となり、より正確で現実的な収益力を判断することができます。
ところが、一般的な不動産物件の紹介では表面利回りが掲載されていることが多いので、実際の収益とは差があることを頭に入れておきましょう。
物件別利回りの平均相場
利回りの相場は地域によって大きな差がありますが、首都圏の場合、「区分マンション」で6.8％、「売りアパート」で8.4％、「売りマンション」で7.8％が平均的な利回りです。
利回りは、都会よりも田舎のほうが高い傾向にあるので東北などになるともっと高い値になります。
満室利回りに騙されない
媒体等で見かけるのは満室利回りです。
赤く、太い字で書かれていますが、こんなに合ったらいいかなって思ってしまいますよね。
でもそれは間違いです。
そもそも記載されている満室利回りは高い家賃で設定されている利回りです。
相場の1.5倍、酷い所ですと2倍以上あげて満室利回りを設定しています。
そんな家賃設定で果たしてお客様は入居してくれるのでしょうか？
まず無理です。
なので本当に良い物件が見つかった場合は不動産サイトなどで周辺の家賃相場を見た上で自分で満室利回りを計算するようにしましょう。
不動産投資で注意すべきリスク3つ
投資については何でもリスクはつきものです。
その中で不動産投資に関わるリスクを3つあげたいと思います。
これは本当に考えなければいけない事です。
不動産を買う前にしっかり検討しなければいけない問題ですのでしっかりと考えるようにしましょう。
空室リスク
不動産投資で気を付けるべきリスクの一つ目は、空室リスクです。
これはその名の通り、賃貸運営で稼ごうとしたが、入居者が見つからず空室が生まれてしまう状態のことです。
これまで、表面利回りという数値が不動産物件の紹介ではよく使われると勉強しましたが、この表面利回りは満室状態を基準に利回りを計算しているので、空室が多ければその数値は全くあてにならなくなり、収入は大きく減少します。
また、もし空室が多いどころではなく、全空室になってしまえばその途端、家賃収入はゼロとなります。
空室リスクを避けるためにも、立地条件などを鑑みて、どの物件を買うかじっくり判断する必要があります。
家賃滞納リスク
不動産投資で気を付けるべきリスク2つ目は入居者の家賃滞納リスクです。
十分に入居者を確保できても、その入居者たちが家賃を払ってくれなければ、安定した収入を維持することはできません。
家賃滞納というと、とても悪質な入居者が居た場合にだけ起こることだから、自分には関係ないと思うかもしれませんが、家賃滞納は一般的に2～3％の確率で発生するといわれており、どのオーナーにも起こりうる可能性があるものです。
また、悪質な入居者だけの問題ではなく、善良な入居者でも払い忘れていたということも普通にありえます。
家賃滞納の厄介なところは、家賃が回収できていなくても、帳簿上では「利益」となるためそこにも税金がかかってしまうことです。
つまり、ある意味では、空室が一つあることよりも、家賃滞納している入居者が1人いることのほうが負担になるということなのです。
家賃滞納リスクを回避するためにも、入居の際は収入が安定しているかなどをしっかりと確認し、運営していく上では、支払い忘れている人がいないか、支払い状況をまめにチェックすることが必要です
家賃下落リスク
不動産投資で気を付けるべきリスク3つ目は家賃の下落リスクです。
普通の物件では、新築時のプレミア家賃が終われば、年々家賃は下落していきます。
プレミア家賃とは、新築のときだけは入居者が決まりやすいので、周辺のほかの物件よりも1～2割高い家賃をつけられることを示します。
家賃の下落はそのまま収入の減少を意味するので、もちろん家賃が下がらないに越したことはありませんが、それを防ぐのはとても難しいことです。
よって、不動産投資では、家賃の下落も計画に盛り込んで、ローン返済を考えておくことが必要となります。
不動産投資においての筆者の考え
筆者も実は不動産投資を何回かやった人間です。
2，3回ぐらいやりトータル500万円ぐらい利益を出しました。
私のやり方としては買う時はとにかく値切ります。
私の場合は知り合いもいなく不動産屋さんとしては一見さんです。
そんな人に良い物件が回ってくると思いますでしょうか？まずありえません。
結局はネットに載っている物件を探し出さなければなりませんが、ネットのものは不動産屋も手を出さない売れ残りなのです。
そういうので利益を出そうなんてなかなか難しいですよね。
だからこそ値切るのです。
値切る事で価格を下げプレミア物件にするのです。
ただすぐには下がりません。
物件が出てから1年、2年、私は3年ぐらいのものを買いました。
しつこく何度も色んな不動産屋から値切りの連絡をして結局は500万円ぐらい値切って購入できました。
そうなればどうやっても利益はでますよね。
結局ツテがない方はこういうやり方しかありません。
焦って買うよりかじっくりじっくりねらいの物件を定めて購入するようにするのも一つの手法だと思います。
不動産投資は長期投資
自分はどのような投資が合っているのか考える事から始めるのもオススメです。
短期で稼ぎたければ不動産投資にはむいていません。
ただ長期で稼ぐ場合でも大きく稼ぐのが希望であれば難しいと思います。
大体新築ならば5%-7%、中古であれば10%前後、これぐらいの利回りで考えるのが通常でしょう。
これを逸脱していれば何かしらの問題があると思った方がいいです。
不動産投資をされている方は皆お買い得な物件を探しています。
だからこそほぼほぼないと考えた方がいいです。
そう考えるのであれば、どうやって満室にするかどうやってお客を呼び込むかそういう事を考えて常に安定した利回りを確保する事を考えるべきだと思います。
長期投資だからこそしっかりとしたプランで自分なりの不動産経営をやってみては如何でしょうか。
さいごに
不動産投資はうまくやれれば永久的な収入が得られますが、失敗してしまうと地獄が待っています。
自分の収入と出ていく経費、そしてローンを組んだ場合の利息などのバランスシートをしっかり把握していく事が重要です。
また自然災害などでのリスクもしっかり頭に入れておく必要があります。
ただそれらをクリアすれば何にもしなくてもお金が入ってくるという無限ループになります。
そうなった場合は無双ですよね。
それでも不動産投資は常に気を抜かない事です。
いつ何時何が起こるか分かりません。
自然災害もそうですし、入居者が何かしらの問題を起こす事があります。
それでも不動産投資を極めた人は本当に楽な人生を送っています。
そんな人生に憧れを持っている方はまずオススメした書籍を読んでまずは勉強するようにして下さい。
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