「不動産投資に関心がある」
「アパート・マンション経営に興味がある」
「アパート・マンション経営には、どんなメリット・デメリットがあるの？」
こんな人に向けて記事を書いています。
不動産投資には、いろいろな種類があります。
今回は、その中でも最も手が出しやすい「アパート・マンション経営」について解説していきます。
この記事を読むことで、
・アパート・マンション経営はどんな人に向いているのか
・アパート・マンション経営のメリット
・アパート・マンション系のデメリット
について理解することができます。
記事の筆者は、2級FP（ファイナンシャルプランナー）技能士の資格所有者で、実際にマンション経営を行っています。
では見ていきましょう。
どんな人に向いている投資なのか？
アパート・マンション経営は以下のような人に向いている投資です。
・資産に余裕がある人
・不動産に詳しい人
・信用が高い大企業に勤めている人
詳しい内容を確認していきましょう。
資産に余裕がある人
前提としてアパートやマンションを購入する場合は、まとまったお金が必要になります。
特に収益性の高さで注目される「ワンルームマンション」を購入する場合は、約2500万円程度のお金が必要になります。
資産がない場合は、借り入れをするという方法もありますが、大企業勤めなどの信用がないと資金の借り入れが難しく、金利が高くなる可能性もあるのです。
資金に余裕がない人は、アパート・マンション経営以外の投資がオススメです。
不動産に詳しい人
不動産に詳しい人は、アパート・マンション経営に向いています。
そもそも不動産に詳しい方は、この記事を読んでいないと思いますが…
不動産に詳しい人は、アパート・マンションを安く買って高く売ることで稼ぐことができます。
また、利回りを計算して上手く利益を上げることだって可能です。
逆に全く不動産の知識がなくても、これから勉強することでアパート・マンション経営でうまく利益を上げることも不可能ではありません。
それでいうと、不動産に興味がある人もアパート・マンション投資には向いていると言えます。
信用が高い会社に勤めている人
大企業など信用の高い会社に勤めている人は、アパート・マンション経営に向いている可能性があります。
大企業に勤めている場合は、各銀行がお金を貸した場合の返済能力が高いと判断するため、銀行からの融資を受けやすい特徴があります。
アパート・マンション経営は、金融機関からの貸付利子以上の利益を狙うことができるので、信用の高い会社員の人は向いていると言えます。
もちろん、金融機関の貸付利子以上の利益を上げられる可能性は100％ではないので借入には注意が必要です。
アパート・マンション経営のメリット
アパート・マンション経営のメリットは以下の3つです。
・長期的な安定収益が見込める
・節税効果がある
・インフレに強い
詳しい内容を確認していきましょう。
長期的にな安定収益が見込める
アパート・マンション経営は、長期的な安定収益が見込めるというメリットがあります。
アパートやマンションは、余程の悪い立地に建物を建てない限り毎月安定した家賃収入をいることが可能です。
好立地に建物がある場合は、空室のリスクもほとんどありません。
また、「家賃保証制度」を使えば、空室のリスクを防ぐことも可能です。
「家賃保証制度」とは、自分のマンションに人が入らない場合でも（空室でも）、毎月決まった家賃収入を得られる制度です。
毎月決まった家賃を得られるメリットがある一方、「家賃保証制度」を使わない時の家賃収入よりも金額が低くなります。
また、敷金・礼金が貰えないというデメリットもあるので注意が必要です。
また、立地が悪い場合は、家賃保証制度が使えない場合もあるので注意が必要です。
節税効果がある
アパート・マンション経営に必要な費用は、経費として扱うことができます。
例えば、経営に必要なパソコン代や通信費を経費として家賃収入の売り上げから差し引くことができるので、節税効果があるのです。
注意点としては、節税効果は決して大きくないということです。
稀に、節税効果を売りに営業をしてくる、不動線営業マンがいますが、思ったよりも節税効果は少ないので騙されないように注意しましょう。
インフレにも強い
アパート・マンションに限らず、不動産投資はインフレに強いという特徴があります。
インフレは、物の価値が高くなり、お金の価値がなくなることを指します。
例えば、現在100円で買えている「パン」は、インフレが起こると価格が150円や200円のように値上がりしてしまいます。
モノの価格が2倍になったら、今持っている100万円は、半分の価値になってしまうのです。
現金は、インフレの際に価値が下がりますが、不動産の場合はモノなので価値が変わらないという特徴があります。
また、インフレが起こるとインフレ前に比べて家賃収入も高くなるのです。
以上の理由から、インフレに備える投資先にアパート・マンションもしくは不動産投資が強いというわけです。
アパート・マンション経営のデメリット
次は、アパート・マンション経営のデメリットについて解説していきます。
デメリットは、以下の3つです。
・管理費がかかる
・運営の支出が意外と多い
・流動性が低い
管理費がかかる
アパート・マンション経営は、入居者探しや事務手続きなど、様々な手続き関係を管理会社に任せることになります。
そこにはもちろん管理会社に「管理費用」を支払わなければなりません。
家賃収入だけ見て、管理費用を計算しないと自分が思っていたより少ない利益になってしまう可能性があるのです。
アパート・マンション経営をする場合は、この辺りを理解しないとだまされてしまう可能性があるので、注意が必要です。
修繕費や固定資産税、税理士依頼料など意外と支出が多い
アパート・マンション経営は、修繕費や固定資産税、確定申告時の税理士さんに支払う報酬など、いろいろな費用が掛かります。
修繕費も積み立て型とそうでない方があり、積み立てない場合は、まとまったお金が必要になる可能性もゼロではありません。
固定資産税や税理士さんに支払う金額などは、様々な要因で変動する可能性もあります。
もちろん、税理士に頼らず自分で確定申告することも可能ではありますが、税金についての知識がないとかなりの時間を消費することになるのです。
このように、アパート・マンション経営は、意外と支出が多いのです。
流動性が低い
アパートやマンションは、株やFXに比べて流動性が低いので売りたいときにすぐ売れないというデメリットがあります。
もし、自分の本業が上手くいかなくなり、すぐに現金が欲しい場合でも、アパート・マンションの場合は、買い取ってくれる人がすぐに見つからない可能性があるのです。
それに比べて株や外貨投資の場合は、すぐに買い手が見つかり現金に変えることが可能なのです。
流動性が低い件の対策としては、すぐに買い手が見つかる好立地に不動産を購入することですが、値段が高くなることがネックとなります。
アパート・マンション経営のリスク
先ほどはデメリットを考えましたが、今度はリスクについて考えていきたいと思います。
アパート・マンション経営をする上で避けてはならない道ではあり、どうにもならないものから自分でも対処できるリスクもございます。
リスクヘッジも同時に考えながらリスクについて考えていきましょう。
リスク1 自然災害
アパート・マンション経営のリスクで1番に挙げられるのは自然災害です。
正直これだけはどうにもなりません。
筆者も1度仙台にアパートを所有した事がありますが、手放した半年後に東北の震災がありました。
あれだけの規模の地震で所有していたアパートがどうなったのかは分かりませんが、既に30年落ちのアパートでしたので無傷では済まなかったのではないかと思います。
地震だけではなく、雨、風もそうですし、津波などもあげられます。
何かあった時の為にも保険だけにはしっかり入っておくようにしましょう。
リスク2 事故物件
事故物件というのは居住者が何らかの理由で死亡していたという物件です。
その場合、その物件に住みたいと思いますでしょうか？
これは本当に運です。
実際どうしようもない事ですので最初の入居の時にしっかり判断するしかないですよね。
私はまだ合った事がありませんが、知り合いは事故物件に遭遇した事があるみたいです。
それ以降、2年ぐらいは空室になっていたという事で、現在はタダ同然で貸しているみたいです。
リスク3 違法建築
アパート・マンションを購入する時、新築でしょうか？中古でしょうか？
中古物件に多いのですが、違法建築の物件を購入してしまったらアウトです。
某不動産会社で遮音性の基準を満たさない部材を使っていたり、仕様と異なる防火構造の部材を使ってニュースになりましたが、そういう物件を掴まされてしまった場合、どうにもなりません。
居住者は退去させなければなりませんし、物件も改修するかもしくは新たに建て直す必要があります。
せっかく投資したのに倍のお金が出てしまえば全く意味ないですよね。
未だにそういう物件は存在しておりますので是非とも注意して下さい。
アパート・マンションの経営はお金の管理をしっかりする事
不動産を持っている人で多いのがどんぶり勘定の人が多いという事。
不動産経営は入るお金は家賃収入でざっくりしてますが、出るお金は細かいのでその辺をしっかり計算しているかどうかで成功するか失敗するかがきまります。
固定資産税はもちろんの事、退出時の補修や、維持費、さらに将来の修繕工事などなど常に考えていかなければいけません。
満室時は潤ってて良いのかもしれませんが、これが50%以下になれば危ないですよね？
そういう時の為にお金の蓄えも必要になってきます。
満室にする為の経営努力も必要ですが、何かあった時の為のお金の管理は絶対に必須です。
上記の記事で色んなリスクをあげたと思いますが、そういう場面は突如として起こります。
どんな時でも耐えられる力を出せる為にもお金の管理はしっかりとしておきましょう。
さいごに
いかがでしたでしょうか？
今回は、不動産投資の中でも最もメジャーな「アパート・マンション経営」について詳しく解説してきました。
アパート・マンション経営には、いろいろなメリット・デメリットがあることを理解できたのではないでしょうか？
またメリット・デメリットだけではなくアパート・マンション経営でのリスクも分かって頂けましたでしょうか？
もしも、お金に余裕があり投資先を探しいるなら、アパート・マンション経営について勉強してみてはいかがでしょうか？
いきなり高い物件を買って身動きできなくなると大変ですので、まずはワンルーム等でもいいので安くて手ごろな物件を購入してみて下さい。
正直、アパート・マンション経営は探す事からが本当に楽しいです。
最初はビジネス的に考えず楽しみながらやってみるのもいいのかもしれません。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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