「これから住宅ローンを使ってマイホームを建てたいと思っている」
「住宅ローンについて全く分からないから、基礎的なことを教えてほしい」
「住宅ローンってどうやったら借りれるの？」
こんな悩みを解決します。
初めてのマイホームを建てる場合、ほとんどの人が住宅ローンを使用することになると思います。
ただ、住宅ローンについてよく分からないという人がほとんどでしょう。
また住宅ローンを組む事が不安だと思う方も多いのかもしれません。
筆者自身もファイナンシャルプランナー業に携わる前は、住宅ローンについて何もわかりませんでした。
そこで今回は、お金に詳しくない人でも理解できるように「住宅ローンの基礎的な知識」を解説していきます。
この記事の内容
・住宅ローンの前提
・住宅ローンの必須知識
・住宅ローンをするときの注意点
以上の内容をお届けします。
この記事は、2級FP（ファイナンシャルプランナー）技能士が作成しています。
住宅ローンの前提
マイホームが欲しいけどお金がない、そういう場合はお金を借りて土地と家を買います。
そして個人が居住するための不動産を購入する際に金融機関から融資を受けた金額を「住宅ローン」と言います。
まずは、住宅ローンを検討する前提の知識を学んでおきましょう。
借入金は借金。極力少額にすること
住宅ローンの借入金は、「借金」です。
借金（借入金）の返済には、数％の金利を上乗せして支払うわけですから、借入金はできるだけ少なくした方がお得になります。
そのために、住宅を購入する前に出来るだけ多くの貯蓄をしておくことが重要になるのです。
どれくらい貯蓄すればいいのか？
では、具体的にどれくらい貯蓄する必要があるのか？
その目安を紹介していきます。
住宅ローンの借り入れ金額は年収の約4倍以内に抑えるとよいとされています。
これを頭に入れつつ貯蓄をしていくのがオススメです。
例）年収400万円の人の場合
400万円×4＝1,600万円
つまり、借入金は1,600万円以内に抑えるとよいということになります。
諸経費に注意
住宅を購入する際には、実際の住宅の金額以外に「諸経費」と「税金」が掛かります。
諸経費は、新築の住宅か中古の住宅かでも金額が異なりますし、引っ越し費用や家具の購入費によっても金額が変わってきます。
諸経費の目安は、以下のようになります。
・新築物件の場合：物件価格の3～7％程度
・中古物件の場合：物件価格の6～10％程度
これにプラスして、引っ越し費用と家具購入費、税金が必要になります。
※あくまでも目安です。参考程度に考えていただけると幸いです。
諸経費の内訳
・融資手続きの手数料：銀行などから融資を受ける際に支払う事務手数料。
・ローン保証料：ローンを組む際に保証会社に依頼する保証料金。
・団体信用生命保険：住宅ローンの債務者が死亡・高度障害になり、ローンを支払えなくなった際にローン残高の支払いを免除できる保険。保険料は、基本ローン返済額に組み込まれています。
・火災保険：フラット35の場合は、加入義務があります。
・登記手続き料：不動産登記の手数料です。基本的に司法書士に依頼することになります。
・仲介手数料：中古物件を購入する際に仲介業者に支払います。
次は、税金について解説します。
不動産を購入する際には、以下の税金がかかります。
・登録免許税：住宅の所有権を登記する際にかかる税金です。
・印紙税：売買契約書などを作成するためにかかる印紙税です。
・不動産所得税：不動産を所得した場合にも税金を支払う必要があります。
・消費税：建物の購入にかかる消費税です。
不動産を購入する際には、このような税金を支払う必要があることを理解しておきましょう。
ここまでが、住宅ローンの前提知識でした。
次は、住宅ローンの必須知識について解説していきます。
住宅ローンの必須知識
住宅ローンというのはお金を借りるだけでしょ？っと思っている人は多いかもしれません。
簡単に言えばお金を借りるだけです。
ただし、タダでお金を貸してくれません。
お金を貸す時にかかる費用が金利です。
この金利を理解しておかないとあとで後悔する場合もあります。
だからこそ、住宅ローンを組む際に必ず知っておくべき知識を解説いたします。
借入金利について
住宅ローンに掛かる金利には、以下の3つのパターンが存在します。
・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型
各特長を確認していきましょう。
固定金利型
借入金利が返済期間終了まで変わらないローンです。
借入時の金利が低い場合に選択することでメリットがあります。
例）5％の固定金利の場合、返済終了までずっと5％の金利で払い続ける。
変動金利型
世界の情勢や日本の政策金利の変動により、借入金利が変更されていくローンです。
金利は、頻繁に見直しがされますが、5年間の月々返済金額は変わらないという特徴があります。
これから、金利が下がっていく局面で選択するとメリットがあります。
例）最初の5年間は、5％の金利でも、6年目で6％や7％に上がる可能性がある。
逆に、4％や3％に下がる場合もある。
今後金利が上がるのか、下がるのかは、経済に詳しい場合でも外れることがあります。
損するか得するかは、運の要素も必要になります。
固定金利選択型
返済の当初借入金利が固定されるローンです。
2年間固定、3年間固定、5年間固定、10年間固定のように決まった期間が固定金利となり、期間終了後に、固定金利にするか変動金利にするか選択することが出来ます。
これからの日本の金利動向を考えつつ、以上の3つのパターンから選択していくことが住宅ローンを組む際に重要になると言えるのです。
※金融機関によって、あらかじめ決められている場合も多いです。
返済方法を理解する
ローンの返済方法にも種類があります。
住宅ローンの返済方法には、以下の2パターンがあります。
・元利均等返済
・元金均等返済
各特長を解説します。
元利均等返済
毎月の返済金額が一定になるように返済していく方法が「元利均等返済」です。
毎月の返済金額が変わらないメリットがある一方で、次に紹介する「元金均等返済」に比べて支払う利息の金額が高額になる特徴があります。
元金均等返済
元金のみを返済期間で均等に割って一定し、それにローン残高を加える返済方法を「元金均等返済」と言います。
元金均等返済の場合は、当初の返済額が高額になります。
そして、返済期間が減るにつれて、ローンの返済金額が少なくなっていく返済方法です。
先に元金を返済することになるので、先ほど紹介した「元利均等返済」よりも支払う利息が少なくなります。
現在の主流は、「元利均等返済」になりますが、2つのパターンが存在していることを理解しておきましょう。
公的融資と民間融資について理解する
住宅ローンは、大きく「公的融資」と「民間融資」の2種類に分類することができます。
公的融資は、財形貯蓄（国と会社が連携して従業員を支援する貯蓄方法）を1年以上継続かつ残高50万円以上の条件を満たす必要があります。
民間融資は、公的融資よりも申込基準が緩やかで、ローンの種類も公的融資に比べて豊富です。
住宅ローンを組む場合は、いづれかの方法で融資を受けることになります。
住宅ローンをするときの注意点
住宅ローンは借りたらあとは返済するだけですが、やり方次第でお得になる事もあります。
逆に知らなければ損しているかもしれません。
なので、住宅ローンを利用する場合は、以下の2つに注意しましょう。
・節税をうまく利用する
・繰り上げ返済も検討する
節税をうまく利用する
住宅ローンを利用する際は、様々な非課税制度を受けることが出来ます。
住宅ローンで利用できる非課税制度は、以下の3つです。
一つづつ内容を確認していきましょう。
相続時精算課税制度
親から子へ住宅資金を贈与する場合に、「相続時精算課税制度」を選択すると2,500万円まで非課税で贈与することができます。
本来相続時には、相続税が発生しますが、この制度を使うことで節税することが可能です。
住宅取得等資金の贈与税非課税
2021年12月31日までに20歳以上の人が、親もしくは祖父母から住宅の購入や増改築をするために資金の贈与を受けた場合に一定額まで非課税にすることができます。
こちらも節税対策になります。
住宅借入金等特別控除
住宅ローンの返済期間が10年以上になる場合は、「住宅借入金等得意別控除」を受けることが出来ます。
この制度を利用することで、年末のローン残高の1％を最大10年間控除することが出来ます。
住宅ローン控除を使用することで、年末に払い過ぎた税金が返ってくるのです。
もしも権利がある場合は、必ず使用するようにしましょう。
繰り上げ返済も検討する
住宅ローンを組んだ後に資金に余裕ができた場合は、繰り上げ返済も検討しましょう。
繰り上げ返済を行うことで、借入元本だけでなく、利息の金額を減らすことが可能です。
人生で1番大きい買い物を得にする
ほとんどの方で人生1番の買い物は家になります。
土地＋建物で大体3000万円前後、都内ですと5000万前後ぐらいが平均でしょう。
マイホームを購入してただ単に住宅ローンを返しているのは本当に損をしています。
国の制度では色んな減税があります。
大抵、不動産屋、銀行の人が多少は教えてくれますが、やるのは自分です。
その事をしっかり理解した上で色んな恩恵を受けるようにしましょう。
3000万円、5000万円の1%といっても30万円、50万円です。
どうですか？借りている金額が大きいと少なく感じます？
でも30万、50万と言ったら給料1か月分ぐらいに相当するのではないでしょうか？
だからこそしっかり恩恵を受けましょう。
恩恵を受ける受けないは自己責任です。
住宅ローンを理解して払わなくていいお金は払わないようにしましょう。
さいごに
いかがでしたでしょうか？
一概に住宅ローンと言っても、様々なローン返済方法や金利のタイプがあるということがお判りいただけたと思います。
返済方法や金利に関しては個々の生活スタイルで変わっていきます。
その辺は家族そして銀行の担当者としっかり相談して決める事ではないかなと思います。
また、諸経費や税金も意外と掛かることに驚いたという人もいらっしゃるのではないでしょうか？
住宅ローンはただ借りるまでにも労力がかかり、借りてからも色んな事を知っていないと損をする場合もあるのです。
今回紹介したのは基礎知識でありますが、初心者の方でも最低限知っておくべき知識だと思います。
これから、住宅ローンでマイホームを建てる方は、是非今回の内容を理解して納得のいくようなマイホームを手に入れてほしいと心より願っております。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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