マイホーム購入！キャッシュか変動金利ローンかフラット35のどれがいいと思いますか？
色んな理由で家の購入を検討されている方は多いと思います。
マイホームの購入というのは人生でも最も大きな買い物であるケースが多く、その購入の仕方も慎重にならなくてはなりません。
もし何も考えず勢いで購入した場合、大抵は不幸になる事が多いです。
だからこそしっかりとした人生設計が大事になってきます。
そして購入方法の選択として、キャッシュで支払うかローンで支払うかのどちらかがあります。
ローンの場合は、そのときの金利に応じて利子が変動するタイプのローンと、フラット35などの固定金利のものを利用する場合があります。
どの手段で支払うのが良いかは人によって異なってきます。
そこで本記事では、キャッシュ出支払う場合、銀行ローンなどの変動ローンを使う場合、フラット35などの固定金利を利用する場合、それぞれのメリットデメリットを紹介し、あなた自身がどれに合うのかを考えてみたいと思います。
キャッシュ支払いのメリットとデメリットは？
まずマイホーム購入の際にキャッシュ出支払える人は少数だと思います。
多くの場合家を購入される年齢は30歳前後かと思いますので、その時点で一度に数千万円を用意できる人はあまりいないので、限られた人の選択肢となります。
キャッシュで支払ってしまえば、その後ローンの返済に追われることや、金利の変動におびえる心配もなくなるというメリットがあります。
支払った後に残った金融資産と、手に入れた固定資産が直ちに自分自身の財産となります。
そういったメリットはありますが、ごく一部の大金を用意できる人はキャッシュ出支払うべきでしょうか。
ローンを組めば多かれ少なかれ金利がかかりますので、ローンを組まずに払ったほうが支払いが少なくなると考えることができますが、それは一概には言えません。
ローンを組むと、住宅ローン減税が適用されるからです。
ローンを組んでから10年間、毎年残ったローンの1%分、所得税や住民税の支払いが免除されます。
キャッシュで買ってしまえばこの制度は利用できません。
仮にキャッシュで払える能力があったとしても、今は低金利時代なので住宅ローン減税で免税される額がローンの利子を上回り、ローンを組んだほうが得な場合が多いです。
一方で年収が非常に多い人は気を付けなければなりません。
年収が3000万円を超えるような人は住宅ローン減税が適用になりません。
ですので、キャッシュで払えるような経済的余裕があり、かつ年収が3000万円を超えているような人は、キャッシュ出の支払いがベストといえます。
変動金利ローンのメリットとデメリットは？
金利の応じて利子が変動するタイプの住宅ローンは最も幅広く使われているものではないでしょうか。
一般的にはローンを組んだ時点での金利が固定金利のものより低いです。
さらに今は低金利の時代ですから、その利率の低さに驚く人も多いようです。
また、多くの場合利子の中に団信（ローン支払い中に、支払う人が死亡した場合、その後の支払いが免除される保険）がついていますので、万一の時も安心です。
一方でデメリットとしては金利の影響を受けるため、今後の政府の金融政策次第では利子が膨れ上がる可能性があるという点です。
現在金利が上昇する前触れのようなものは見られませんが、これから10年20年とたった時に金利が上昇するかしないかは、菅総理ですら分かりません。
万一爆発的に金利が上昇するような時代がローン支払い中に来れば、利子が支払えなくなってしまうというケースも絶対にないとは言えません。
したがって変動金利ローンは、現時点で最も利子が低く、住宅ローン減税も考えれば最も経済的にお得な可能性が高いが、いつ金利が上がるかわからないというギャンブル的要素も含んだ選択肢でもあります。
20年を超えるような長いローンを組む場合は最悪の事態を考えてフラット35などの固定金利ローンにしたほうがよさそうです。
10年などの短いローンの場合はその間に金利が急上昇する可能性は極めて低いため、銀行などの変動金利ローンでの支払いがベストと考えられます。
フラット35のメリットとデメリットは？
固定金利ローンの代表的なものにフラット35があります。
テレビCMなどでその名前を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。
フラット35という名前ではありますが、20年などの比較的短いローンを組むことも可能です。
最大のメリットは、金利の変動の影響を受けなくて安心できるところです。
最初から支払う額は決まっていますので、どのような金融政策がとられて金利が変化しようとも、安心して支払いを続けることができます。
デメリットとしては変動金利ローンより最初の利率が高い目という点です。ただ高いとはいっても、低金利時代ですのでその利率は知れています。
いまより金利が高い時期にフラット35を組まれた方は組みなおしの検討をされても良い時代かと思います。
支払い中に結局金利が上昇しなければ変動金利ローンよりも非経済的となってしまいますが、「変動金利ローン支払い中に金利急上昇」という最悪の事態と比べればマシですので、特に長いローンを組もうと考えている方には最適な支払い方式といえます。
注意点としては、団信が任意であるという点です。
筆者がローンを組んだころ（5年前）は、団信は別で、さらに団信よりも生命保険で代用したほうが条件が良い場合があり、住宅メーカーから掛け捨て型の生命保険の紹介を受けました。
現在は、フラット35は団信込みのローンも取り扱っていて、内容も良くなっているようです。
現在30歳の人が50歳までに死亡する確率は3%弱で、絶対にローン終了まで生存しているという保証は誰にもありません。
その時に残された人に重いローンがのしかからないように、団信もしくは代わりの生命保険は加入しておくべきでしょう。
団信か生命保険、どちらの条件が良いかは住宅メーカーさんに問いあわせてみるとよいです。
住宅ローンは生活スタイルに合ったものを選ぶ
現金を持っているのであればできるだけ現金で支払った方がいいのですが、10年間、1%減税の対象者はそれを使った方が得です。
10年後に繰り上げ返済してしまえばいいのでもしそういう事ができるのであればお得な方法を選びましょう。
最初はなるべく安く済ませたいという人は変動金利です。
金利の利率は職種、頭金ありなしなどで条件が決まってしまいますが、できるだけ変動金利が安い銀行を選びましょう。
もし銀行が限られてしまってあまり金利が下げられないようでしたら1度考え直す事も必要です。
それでも家が欲しいのであれば一旦変動金利で契約をしてからじっくりお金を貯めてさらに仕事も安定させる事ができれば3年後ぐらいに金利の見直しが可能になると思います。
但し変動金利にはリスクがあります。
今は1%をきっている金利が多いですが、これがもし上がり始めたらどうでしょうか？
1か月6万円だった支払いが10万円、15万円になれば大変ですよね。
ただそう言ってもここ何十年も変動金利は変わっていません。
なので低金利になってから住宅ローンを変動で組んだ人は本当に先見の目があると思います。
それでもいつ上がるか分からないのが住宅ローンです。
ずっと変動金利はリスクがありますし、何かあっても誰も助けてくれません。
金利が上がる事を常に想定しながらお金に余裕を持っておくようにしましょう。
住宅ローンで無理してはいけない
家というのは誰もが考える一生の夢であります。
ただ無理して住宅ローンを組んで購入するとあとで最悪な結果が待っています。
私の周りにも無理して組んで最終的に自己破産、家は競売にかけられたという人はいます。
結局は無理して住宅ローンを組んで支払い不能状態になってしまうのです。
今では銀行のチェックも厳しいですが、昔は貸したい銀行も多かったので担当者もあの手この手でお金を貸すような感じでした。
それでも審査の段階で厳しい人は絶対借りるべきではないと思います。
家を建てるまでは幸せかもしれませんが、返済が始まったら徐々に地獄が迫ってきます。
そんな思いをするのであればまずは一生懸命お金を貯める事、そしてなるべく良い条件の会社に就職して長く勤めあげる事が大事になります。
その土台さえあれば金利だって優遇されますし、破産する事もなく最高の人生が送れるはずです。
だからこそ家を欲しいという気持ちは分かりますが、まずは無理をしない事、そして自分の身の丈に合った住宅ローンを組む事が大事です。
住宅ローンは家を建てるまでではなく支払いきる事が大事なのです。
なので無理のない人生設計をする為にもお金の事に関してはしっかりするようにしましょう。
社員になり3年働き住宅ローンを組むのが安全
私の知り合いでも色んな住宅ローンの組み方をしている人がいます。
1人は個人事業主なので大手の銀行では組めずにスルガ銀行の高い金利の変動で組んでいる人がいます。
また他の人は公務員で10年以上働いていて楽々と大手銀行の1番安い金利で住宅ローンを組んでいます。
ただ公務員になれるのは一握りで全員そういう条件とはいきません。
それなら最低限での住宅ローンの組み方は”社員になってしっかり3年働き住宅ローンを組む事です”
これが最低限です。
借りる金額にはよりますが、これならどこの銀行でも住宅ローンは組めると思います。
また3年働けば100万以上の頭金は作れるはずです。
無理して住宅ローンを組むよりもしっかりと将来設計をして最低限、社員で3年働くという目標を掲げて安心して住宅ローンを組むのがいいのかなと思います。
さいごに
当記事では、マイホーム購入の際、キャッシュで購入か変動金利ローンを組むか、フラット35で固定ローンを組むかの3択のうち、どれがベストかを考えてみました。
・数千万円の貯金があり年収3000万円を超える人→キャッシュで購入
・ローンの年数が短く、万一金利が上昇しても払える自信のある人→変動金利ローン
・ローンの年数が長い場合や金利の変動に不安を感じる人→フラット35
・住宅ローンは無理をしてはいけない
ローンを組むには審査があります。
やっぱり強いのは公務員です。
安定していますし、変動でも固定でもさらにはフラットでも何でも組めると思います。
借りる金額によるとは思いますが、
・頭金が借りる金額の10%用意できている
・年収が400万以上
・3年以上同じ会社に勤めている。
住宅ローンを借りる上でこの条件が比較的有利です。
逆を言えば上記の条件に当てはまっていない人は厳しい金利を提示されるかそれとも借りれないかになります。
なのでまずは自分の収入でどの程度の物件が購入できるかはしっかり把握して無理のない住宅ローンを組むようにしましょう。
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